Чи є укладеним незареєстрований договір оренди, який тривалий час виконувався, скаже ВП ВС

Орендар, який належним чином зареєстрував право оренди на земельну ділянку (після 2013 року), користувався цією ділянкою, сплачував відповідну плату, мав правомірні очікування, що право оренди на цю ділянку все ж виникло.

Такої позиції дотримується Касаційний господарський суд, передаючи на розгляд Великої палати ВС справу №925/632/19.

У цій справі спір стосувався укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Спочатку рішенням госпсуду, залишеним без змін апеляційною інстанцією, позов задоволено повністю. Але після скасування КГС цих рішень у позові було відмовлено, оскільки з юридичної точки зору договір оренди не набув чинності, незважаючи на те, що він сторонами фактично виконувався, а державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.

Своєю чергою, КГС вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного у постанові ВП ВС від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц. Адже це призводить до того, що, на відміну від ситуації, яка існувала у цій сфері до 1.01.2013, орендар взагалі позбавлений можливості

вчинити дії, від яких залежить чинність договору оренди землі (незалежно від його добросовісної поведінки) і змушений повторно врегульовувати орендні відносини. Водночас його зареєстроване і підтверджене державою право оренди ставиться під сумнів за відсутності законодавчих заборон чи перешкод для такої реєстрації.

Колегія суддів КГС зазначила, що за сталою та послідовною практикою ВС, у разі, якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Водночас інший підхід створює правову невизначеність в контексті правовідносин, що виникають між сторонами такого договору, оскільки з одного боку договір оренди виконується упродовж тривалого строку і це сторони це не заперечують, а з іншого — право оренди відсутнє.

Тому колегія вважає, що необхідно відступити від висновку, викладеного у постанові ВП ВС від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц, зазначивши, що проведення державної реєстрації речового права оренди ділянки на підставі договору оренди землі підписаного сторонами до 1.01.2013, хоч і не може підмінити державну реєстрацію самого договору, проте подальша реєстрації права оренди за цим договором та виконання сторонами такого незареєстрованого договору протягом тривалого

періоду є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди землі у сторони такого договору.

Погоджуючись з обґрунтованістю мотивів, ВП ВС постановила ухвалу про прийняття справи до розгляду та призначила слухання на 16 липня цього року.