На приміщення, отримані в користування, поширюється право орендарів на переважну купівлю

Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 30 березня 2016 розглянув справу № 6-107цс16 за позовом ТОВ (в 2006 році купив приміщення у їх набувача за мировою угодою з правонаступником заводу) до чотирьох фізособам (у 2002 році отримав від заводу в користування за договором спірні нежилі приміщення, які вони переобладнали в житлові за свій рахунок) про визнання права власності; за зустрічним позовом цих осіб до ТОВ і чотирьом фізособам (купили (і отримав в подарунок) квартири у ПП-покупця нежитлових приміщень у позивача за першим позовом) про визнання переважного права купівлі приміщення, визнання права власності на квартири та нежитлові приміщення та витребування майна з чужого незаконного володіння.

При розгляді була сформована наступна правова позиція.

До вступу в силу ЦК від 2003 року ЦК УРСР, майно безоплатного користування регулювалися главою 27 ГК Української РСР 1963 року (Безоплатне користування майном). З 1 січня 2004 року набрав чинності ЦК 2003 року. Відповідно до частини четвертої Прикінцевих та перехідних положень ЦК положення цього Кодексу застосовуються до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, які продовжують існувати після набрання ним чинності. Якщо спірні правовідносини виникли до набрання чинності ЦК 2003 року і продовжують існувати і після його вступу в силу, то до таких правовідносин застосовуються положення глави 60 ЦК (Позика). Згідно зі статтею 827 ЦК за договором позики одна сторона безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні річ для користування протягом встановленого строку. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею (стаття 831 ЦК). Відповідно до частини третьої статті 827 ЦК до договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу, містить загальні положення про найм (оренду) і якій , зокрема, встановлено переважні права наймача перед іншими особами. Частини другої статті 777 ЦК передбачає наявність переважного права наймача, належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами на придбання речі, в разі її продажу. Проведений аналіз дозволяє зробити висновок, що за своєю правовою природою договір позики в силу безоплатного характеру не є договором оренди, але до нього застосовуються положення Кодексу про найм (оренду), в тому числі положення статті 777 ЦК. Крім того, згідно з частиною четвертою статті 778 ЦК, якщо в результаті поліпшення , зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. На підставі частини першої статті 362 ЦК у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах.