Як власнику повернути земельну ділянку із незаконної оренди — ОП КЦС

Належним способом захисту прав орендодавця, який не підписував договір (додаткову угоду), є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди.

На це звернула увагу об’єднана палата Касаційного цивільного суду, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції у справі №144/1440/22.

У цій справі особа звернулася із позовом до фермерського господарства про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельними ділянками шляхом зобов’язання їх повернути з огляду на той факт, що позивачка не підписувала договори, тобто її волевиявлення на їх укладання було відсутнє.

Суд першої інстанції в позові відмовив. Апеляційний суд це рішення скасував, позов задовольнив.

Справу було передано на розгляд ОП КЦС. Адже Велика палата ВС виснувала, що належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога про визнання відсутнім права оренди (див. постанову ВП ВС від 29.11.2023 у справі №513/879/19). Проте пізніше колегія суддів КЦС у постанові від 4.12.2024 у справі

№130/8/23 сформулювала інший підхід, зазначивши, що способом захисту, який забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації правочину.

ОП КЦС зазначила, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб’єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою (див., зокрема, постанову КЦС від 21.09.2022 у справі №127/23627/20, постанову ОП КЦС від 5.12.2022 у справі №233/4580/20).

У постанові ВП ВС від 26.10.2022 у справі №227/3760/19-ц указано, що: «укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини».

Тому належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою воно зареєстроване, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до п.9 ч.1 ст.27 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV, судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про

припинення права оренди відповідача (див. постанову ВП ВС від 29.11.2023 у справі №513/879/19).